Ну вот и Я, решился проанализировать Обзор судебной практики, хотя вероятно нужно писать — судейской.

Все, кто занимается недвижимостью помнят знаковое «дело Долиной» (мы тоже писали) в котором некто по телефону назначил певицу ЛарисуДолину спецагентом и отправил на борьбу с преступностью методом продажи собственного жилья и опустошения банковских счетов. Согласитесь ведь именно так всё происходит, иначе и быть не может, домик на Лубянке он для декорации.

Обзор без инструкции: почему новый обзор ВС РФ по сделкам с жильём оставляет покупателя один на один с мошенниками, экспертизой и судебной фантазией

Верховный Суд РФ подготовил обзор по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Официально заявлено, что в него вошли 20 правовых позиций ВС РФ за 2022–2025 годы. Цель, как обычно, благородная: унификация практики, предсказуемость, равный объём защиты сторон сделки.

Обещания прекрасные. Почти инструкция по эксплуатации правового государства: нажмите кнопку “добросовестность”, поверните рычаг “реституция”, проверьте индикатор “психическое состояние продавца” — и получите справедливое решение.

Проблема только в том, что в реальном мире кнопки обычно не работают, рычаг отломан, а индикатор показывает то, что напишет эксперт.

1. Обзор как жанр: закон пересказали, но судье не помогли

Главный вопрос к этому Обзору не в том, правильные ли в нём правовые тезисы. Во многом они правильные. Вопрос в другом: помогает ли он судье первой инстанции решить реальное дело?

И здесь ответ скорее отрицательный.

-Судье не нужно в очередной раз сообщать, что сделка, совершённая гражданином в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана недействительной. Это уже написано в ст. 177 ГК РФ.

-Судье не нужно с торжественным видом напоминать, что заблуждение относительно мотивов сделки само по себе не является достаточным основанием для признания сделки недействительной. Это уже написано в ст. 178 ГК РФ.

-Судье не нужно открывать тайну, что сделка под влиянием обмана третьего лица может быть признана недействительной, если другая сторона знала или должна была знать об обмане. Это уже написано в ст. 179 ГК РФ.

Судье нужна не перепись давно известных норм, а операционная инструкция:

• как отличить обман продавца от неспособности понимать значение своих действий;
• какие обстоятельства покупателю можно вменять, а какие нельзя;
• как проверять ретроспективную психиатрическую экспертизу;
• как применять двустороннюю реституцию так, чтобы она не превращалась в одностороннее изъятие квартиры;
• почему внутренний миф продавца о “спецоперации” не может автоматически разрушать сделку с покупателем.

Но именно этих инструкций в Обзоре и нет.

Поэтому оценка к.ю.н. Р.С. Бевзенко, назвавшего этот документ по существу “акваобзором”, выглядит не просто саркастической, а довольно точной. Воды много. Берегов мало. Моста через реку нет.

2. “Заблуждение относительно мотива” и телефонный спецагент

Одна из самых проблемных тем — мошеннические схемы, в которых продавцу внушают, что он якобы участвует в “спецоперации”, помогает правоохранительным органам, спасает деньги или имущество, разоблачает преступников и поэтому должен срочно продать квартиру.

На уровне бытового описания это выглядит как заблуждение относительно мотива сделки: человек продал квартиру не потому, что хотел её продать, а потому что верил в легенду мошенников.

Но юридически это слишком грубое упрощение.

Если человек считает, что он действует не как собственник, а как участник государственной операции, проблема уже не только в мотиве. Ему создана ложная картина правовой реальности. Он считает, что не просто отчуждает имущество, а выполняет поручение якобы уполномоченного органа.

Правда, здесь возникает неприятный, но неизбежный вопрос: может ли нормальный разумный человек считать себя участником спецоперации только на основании телефонного звонка?

Ответ очевиден: нет.

Спецагентами по телефону не назначают. Оперативно-розыскная деятельность, содействие граждан, конфиденциальное сотрудничество — это не телефонная викторина “продай квартиру и спаси Родину”.

В правовом государстве государственная операция не начинается с фразы неизвестного лица: “Здравствуйте, это майор, срочно продавайте жильё”.

Если гражданин в это верит, перед судом должны возникнуть два возможных вывода.

Первый: гражданин был обманут, но оставался дееспособным и проявил крайнюю неосмотрительность.

Второй: критичность его восприятия была настолько снижена, что возникает вопрос о ст. 177 ГК РФ.

Но ни первый, ни второй вариант не доказывает автоматически недобросовестность покупателя.

Покупатель не обязан знать, что в голове продавца построен внутренний театр спецоперации с телефонным майором, секретной миссией и обязательной продажей квартиры. Если внешне перед ним обычный собственник, с паспортом, документами, договором, расчётом и регистрацией, покупатель видит гражданско-правовую сделку, а не спектакль, который мошенники поставили в сознании продавца.

И именно здесь Обзор должен был сказать жёстко:

внутренняя легенда продавца, созданная мошенниками и не раскрытая покупателю, не может вменяться покупателю как признак недобросовестности.

Но Обзор этого не сказал. Он лишь слегка помахал платочком в сторону добросовестности и пошёл дальше.

3. Статья 177 ГК РФ как обход статьи 179 ГК РФ

Самая опасная конструкция выглядит так.

По ст. 179 ГК РФ, если продавца обманули третьи лица, необходимо установить, что покупатель знал или должен был знать об обмане. Это защищает покупателя: нельзя забрать у него квартиру только потому, что продавец попался мошенникам.

Но если спор переводится в ст. 177 ГК РФ, логика меняется. Суд начинает спрашивать не “что знал покупатель?”, а “в каком состоянии был продавец?”.

И тут, права покупателя «выбрасывают» из правовой конструкции.

Он не создавал это состояние. Он не звонил продавцу. Не назначал его “спецагентом”. Не запрещал ему обращаться в полицию. Не убеждал продавать квартиру. Не управлял его поведением. Но именно он в итоге потеряет квартиру или деньги.

Получается юридический фокус-покус: мошенники обманули продавца, эксперт написал про сниженное понимание, суд признал сделку недействительной, а расплачивается покупатель.

Причём расплачивается не абстрактно, а вполне конкретно: квартирой.

Да, ст. 167 ГК РФ говорит о двусторонней реституции: стороны должны возвратить друг другу всё полученное по недействительной сделке. Но в реальной жизни продавец получает обратно недвижимость, а покупатель часто получает право требования денег. То есть продавцу — квартира, покупателю — исполнительный лист, который можно аккуратно положить рядом с другими памятниками российской процессуальной надежды.

Именно поэтому вопрос о порядке двусторонней взаимной реституции — центральный.  Р.С. Бевзенко справедливо указывает, что Обзор его не решил. А это не техническая мелочь. Это вопрос о том, будет ли реституция взаимной или только называться взаимной.

Если квартира возвращается продавцу сразу, а деньги покупатель должен взыскивать потом, равного объёма защиты нет. Есть юридически изящная форма неравенства.

4. Экспертиза

Отдельная проблема — ретроспективные психолого-психиатрические экспертизы.

Формально всё красиво. Заключение эксперта — одно из доказательств. Суд оценивает его в совокупности с другими доказательствами. Никакое доказательство не имеет заранее установленной силы. В учебнике это выглядит так убедительно, что хочется немедленно поверить в состязательность процесса.

Но в реальном суде экспертное заключение по психическому состоянию часто превращается в документ особого культа. Если эксперт написал “не понимал значение своих действий”, суду проще переписать вывод, чем объяснять, почему он ему не верит.

Особенно удобно, когда исследуется прошлое состояние. Никто уже не может вернуться в день сделки и посмотреть, понимал ли продавец, что подписывает. Есть документы, показания, рассказы родственников, уголовное дело, эмоциональный фон и великая ретроспективная машина экспертного знания.

А машина, как известно, может ехать в любую сторону. В зависимости от топлива.

Именно здесь Обзор должен был дать судье инструкцию:

• эксперт должен указывать объективные признаки состояния именно на дату сделки;
• общий диагноз не равен неспособности понимать значение действий;
• факт обмана не равен психической неспособности;
• вера в телефонную “спецоперацию” требует проверки критичности, но не доказывает автоматически ст. 177 ГК РФ;
• вывод эксперта должен сопоставляться с поведением продавца при переговорах, подписании договора, расчётах, регистрации, общении с нотариусом, банком, МФЦ.

Но вместо методики мы получили общее напоминание: надо исследовать состояние в момент сделки. Спасибо. Теперь судья, конечно, прозрел.

5. “Красные флаги”:

В таких делах часто говорят о “красных флагах”: цена ниже рынка, срочность сделки, расчёт наличными, посредники, перевод денег третьим лицам, необычное поведение продавца.

Проблема в том, что почти каждый такой “флаг” в гражданском обороте имеет обычное рыночное объяснение.

«Цена ниже рынка?» — но в этом же суть рыночных отношений? Продавец ставит цену ниже, если время дороже.

«Срочная сделка?» — также размытый тезис, по какому критерию разделить срочные и не срочные? Люди уезжают, гасят долги, покупают встречный объект, делят имущество, закрывают кредит.

«Странный порядок расчётов;» — где критерии странности ?

«Наличные без нормального подтверждения?» — для России это норма, многие после дефолтов хранят в наличных или в золоте или в крипте. наличные — не экзотика, а форма народной психотерапии.

«Участие посредников, “помощников”, сопровождающих лиц?» — как отделить чистых от нечистых? Они не носят бейджик «scamer». Риелторы, юристы, родственники, помощники — обычная часть оборота.

«Покупатель видел неадекватное состояние продавца» — видел или нет, это ничем недоказуемо. Собственник вправе распорядиться деньгами: сыну, кредитору, подрядчику, благотворительному фонду, хоть на покупку золотых слитков. Покупатель не семейный психоаналитик продавца. Хуже того, есть судебная практика, когда судом отклоняется экспертиза продавца, сделанная в день сделки, и отдается предпочтение экспертизе назначенной судом.

«Покупатель понимал, что деньги уходят не продавцу, а третьим лицам?» — а как же свобода распоряжения? неужели Я, получая деньги от сделки не имею право их отправить третьим лицам? Собственник вправе распорядиться деньгами: сыну, кредитору, подрядчику, благотворительному фонду, хоть на покупку золотых слитков. Покупатель не следователь финмониторинга.

«Продавец действовал по чужим указаниям?» — критерии чужеродности указаний? Какие они скажи мне ВС. А с какого момента покупатель получил полномочия допрашивать продавца: “Гражданин, назовите истинную причину продажи квартиры, желательно в письменной форме, с приложением справки об отсутствии телефонного майора”?

«Покупатель игнорировал очевидные красные флаги» — ну уже не СССР. Список этих флагов где найти?

Важно!!! Покупатель не обязан проводить оперативно-розыскное мероприятие в отношении продавца. Он не ФСБ, не МВД, не Росфинмониторинг, не психиатр и не хранитель чужой воли.

Поэтому “красные флаги” опасны именно своей оценочностью. После того как мошенничество раскрыто, всё кажется подозрительным. Но правовая оценка добросовестности покупателя должна строиться не на знании суда после дела, а на том, что было доступно покупателю до и во время сделки.

6. Равный объём защиты, при котором почему-то продавец оказывается равнее покупателя?

ВС РФ заявляет о необходимости равного объёма защиты сторон. Идея правильная. Продавец может быть потерпевшим. Но покупатель тоже может быть потерпевшим.

Однако при применении ст. 177 ГК РФ фактическое равенство сторон легко исчезает. Продавец говорит: “я не понимал, мной управляли, была спецоперация, вот экспертиза”. Покупатель отвечает: “я этого не знал и знать не мог”.

И вот тут начинается процессуальная асимметрия.

Продавец доказывает своё состояние через эксперта. Покупатель доказывает отсутствие знания о скрытой мошеннической легенде. Но отсутствие знания — вещь неудобная: её трудно показать, невозможно сфотографировать, заверить у нотариуса и положить в материалы дела.

Обзор этого критерия не дал. И это серьёзный дефект.

необычность сделки не равна недобросовестности покупателя;
подозрительность не равна знанию об обмане;
рискованность поведения продавца не равна вине покупателя.

Суд эмоционально видит продавца как жертву. А покупателя — как того, у кого сейчас квартира. И рука сама тянется к «справедливости». Правда, справедливость почему-то выражается в том, что убытки от мошенников перекладываются на лицо, которое этих мошенников не видело. Последствия рисков неправильного поведения продавца, возлагают на покупателя.

В результате получается не равная защита, а перераспределение риска:

мошенники создали дефект восприятия у продавца;
продавец совершил сделку;
эксперт подтвердил дефект;
суд забрал квартиру у покупателя;
покупателю предложили утешительный приз — искать и ожидать свои деньги.

Это не баланс. Это лотерея причем с пропорцией 90/10 в пользу продавца. Вот это и есть ключевой вывод.

7. О чём Обзор должен был сказать

Хороший обзор по такой категории дел должен был быть не сборником общих фраз, а настоящей судебной инструкцией.

В нём следовало прямо указать:

Первое. Обман продавца третьими лицами не доказывает недобросовестность покупателя.

Второе. Внутреннее убеждение продавца о “спецоперации”, если оно не было раскрыто покупателю, не может вменяться покупателю.

Третье. Низкая цена, срочность, наличные, посредники и распоряжение деньгами в пользу третьих лиц сами по себе не являются признаками недобросовестности покупателя.

Четвёртое. По ст. 177 ГК РФ суд обязан отличать успешный обман от неспособности понимать значение своих действий.

Пятое. Экспертиза должна быть проверяемой: вывод о состоянии продавца должен опираться на объективные признаки именно в момент сделки.

Шестое. Реституция должна быть действительно взаимной. Возврат квартиры не должен превращаться в немедленное восстановление продавца и последующее многолетнее взыскание денег покупателем.

Седьмое. При нотариальных сделках регистратор не должен самовольно превращаться во второго нотариуса, прокурора и философа права. Тем более ст. 59 Закона № 218-ФЗ прямо говорит, что при регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа регистратором не осуществляется.

Вот это был бы обзор. Такой, после которого судья первой инстанции хотя бы понимает, какие вопросы задавать и какие фантазии отсекать.  А пока получилось иначе: закон пересказали, проблему обозначили, но инструменты не дали.

8. Пункты, где всё же есть жизнь

Справедливости ради, нельзя сказать, что Обзор совсем бесполезен.

Если в нём действительно закреплена позиция о том, что регистратор не вправе проводить полноценную правовую экспертизу нотариально удостоверенной сделки, это практически важно. Такая позиция может помочь против регистрационного произвола и необоснованных приостановок. Здесь к.ю.н. Р.С. Бевзенко также видит один из немногих действительно содержательных пунктов Обзора.

Интересен и вопрос о дарении доли в вещи, которая до этого принадлежала дарителю единолично. Это уже не вода, а настоящая догматическая проблема: может ли собственник произвольно создать долевую собственность, подарив долю в индивидуально принадлежащей ему вещи? С точки зрения практики — удобно. С точки зрения теории общей собственности — спорно. Общая собственность и без того является прекрасным юридическим способом превратить родственников, соседей и бывших супругов в участников бесконечного позиционного боя.

Но такие точки не спасают документ в целом.

9. Итог: этот Обзор, создан для идеального мира

Главная проблема Обзора в том, что он написан так, будто все участники процесса добросовестны.

Судьи внимательно разбирают факты.

Эксперты честно и строго отделяют диагноз от юридически значимого состояния.

Мошенники оставляют следы и сразу раскрывают карты.

Продавец точно объясняет, что происходило.

Покупатель непринужденно доказывает, что не знал невозможного.

Реституция исполняется взаимно и одновременно.

Росреестр не фантазирует.

В общем, где-то рядом цветут сады «юридической Швейцарии».

Но российская действительность устроена сложнее. Здесь мошенники скрывают схему, экспертизы могут быть лживыми, судьи перегружены а некоторые и невежественны в праве, реституция часто асимметрична, а оценочные категории размытые и непроверяемые.

Поэтому Обзор, который просто говорит “применяйте закон правильно”, недостаточен. В идеальном мире он был бы полезен. Но в идеальном мире он не был бы нужен.

Для реального мира нужен другой документ: не “акваобзор”, по выражению к.ю.н. Р.С. Бевзенко, а методический удар по главным злоупотреблениям.

Нужно было прямо сказать: покупатель не отвечает за тайную телефонную легенду, которую мошенники вложили в голову продавца. Покупатель не обязан быть следователем, психиатром и специалистом по оперативно-розыскной деятельности. Обман продавца не равен недобросовестности покупателя. Статья 177 ГК РФ не должна становиться универсальной машиной по изъятию квартир у лиц, которые не участвовали в создании дефекта воли.

Пока же мы получили документ, который осторожно намекает судам: “пожалуйста, будьте разумными”.

С учётом качества некоторых экспертиз, перегрузки судов и изобретательности мошенников это примерно как поставить у открытого сейфа табличку: “убедительная просьба не красть”.

Более того, почему то ВС РФ упорно не видит ошибку в определении предмета хищения. Полагаю что студент третьего курса уже должен правильно определять это, а судьи ВС РФ почему то неспособны. Мошенникам  не нужна квартира как таковая. Преступникам нужны деньги лоха, а каким образом он их добудет им не важно, у кого заберет тоже.

Предмет хищения в этих делах — ДЕНЬГИ за проданные квартиры. И если суды это понимают, то они правильно оценивают события и факты. Почему ВС РФ ничего про это не написал? Председатель Краснов наверное просто сам не понимает этих моментов или этот Обзор выпущен для галочки? Отчитаться пред начальником?

Проблема этого обзора ВС РФ в том, что он оставляет судам широкое поле для ретроспективной морализации сделки: после конфликта обычные рыночные обстоятельства можно объявить подозрительными.

Т.е. фактически ВС РФ сказал — действуйте по закону и будет добро! В идеальном мире, это безусловно сработало, но в этом небыло бы нужды, ведь мир идеален. В реальном мире, где есть нечестные судьи, лживые эксперты и мошенники преднамеренно скрывающие свои деяния, сигналы от Верховного суда, должны быть более конкретными и более продуманными.

……..

Итоговая оценка с учётом нашей дискуссии
1. Обзор состоит из банальностей и пересказов.
В нём есть содержательные пункты: 1, 10, 12, 14, 19, 20.
2. Но по центральной проблеме мошеннических продаж жилья он методически слаб. ⚠️
Он не даёт судье первого уровня нормальный алгоритм:
как отличить обман от ст. 177;
как не переложить риск мошенников на покупателя;
какие “красные флаги” юридически безразличны;
как проверять экспертизу;
как проводить реституцию без уничтожения покупателя.
3. Главная опасность — связка п. 2, 3, 7, 11 и 17.
Эти пункты могут работать против покупателя:
п. 2 — цена ниже рынка, возраст, одиночество, профессиональность покупателя;
п. 3 — высокая зависимость суда от экспертизы;
п. 7 — общий посредник может быть истолкован против покупателя;
п. 11 — расписка продавца может потерять доказательственное значение;
п. 17 — одностороннее заявление продавца о мошенничестве может сорвать регистрацию.
4. Главная защита покупателя — п. 1, 10 и 12.
Их надо использовать как ядро:
п. 1 — мотив “спецоперации” сам по себе не уничтожает сделку;
п. 10 — распоряжение продавцом деньгами после сделки не имеет значения для мнимости;
п. 12 — цена ниже рынка сама по себе не доказывает порочность сделки.